抵押贷款怎么办理，房产抵押贷款办理全流程

2025-10-16 14:10:25

今天结合2025年最新政策，为您深度解析房屋抵押贷款的核心要点：从基础概念到额度计算、材料清单，一站式解决所有疑问。建议收藏备用，办理时可直接对照操作！

一、先搞懂：房屋抵押贷款类型

根据用途和抵押次数，能分成不同类型，选对了才能更贴合需求。

抵押消费贷：适合个人用—— 比如装修房子、买新车、带家人旅游，甚至孩子出国留学要交学费，只要把自己名下的房产抵押给银行，就能申请贷款，满足这些 “大额消费” 需求。额度≤300万，利率3%左右，无需公司主体。

抵押经营贷：专门给企业用—— 如果公司需要流动资金周转、要更新生产设备，或者要付办公场地的租金，用企业名下的房产抵押，就能拿到贷款救急。额度≤3000万，利率2.1%-2.9%，需借款人或配偶在公司持股，资金用于企业经营。

首次抵押贷款：最常见的类型—— 只要你手里的房子是能正常上市交易的商品房，基本都能办。

二次抵押贷款：房子已经抵押过一次？只要还有剩余价值，也能再抵押。不过银行会更看重你的信用和还款能力，毕竟要确保资金安全。额度≤剩余净值的50%-60%，利率3.0%-5.5%。

“能贷多少” 其实额度要看 “房产评估值” 和 “贷款成数”。

银行不会自己估房价，通常会找指定的评估公司来评估。注意：评估值一般会比市场上的实际售价低，评估时会参考房子的租金、周边同类房源的成交价。

如果是二次抵押，公式更简单：二次抵押额度 = 房产评估值 ×70% - 一次抵押还没还清的额度。

比如房子评估后能贷 1000 万，一次抵押还有 200 万没还，那二次抵押最多能贷 500 万（1000 万 ×70% - 200 万 = 500 万）。

目前北京能办抵押贷的房产，主要是可上市交易的住宅、别墅；如果是政策住房、经济适用房，得先转成商品房才能办；至于厂房、商业办公用房，能不能办要看企业的经营情况，银行会个案审核。

18-23 岁：年纪偏小，申请时需要父母做担保；

65-80 岁：年纪偏大，需要子女做担保；

3、征信要求：这3点一定要注意

征信是银行判断你“能不能还款” 的关键。

四、材料一次性备齐清单（收藏版）

第一步：根据自身的情况及要求，匹配、确认好银行

第二步：准备银行所要求的资料

第三步：去银行签字、开户和卡

银行会邀请贷款人来金融机构做贷款合同签订，其中会问一些问题，比如贷款用途、工作等等问题，用以确保贷款人是真实的。

去金融机构面签的时候，需房屋产权人和共有人（如借款人和产权人不是同一个人，还需借款人），带齐面签所需资料的原件去当面审核。

第四步：下户拍照

①房产下户：

评估公司根据所提交的材料要对抵押的房产进行上门实地勘察、评估；

②公司下户：

银行相关工作人员需下户，与借款人到经营场地拍照片；

第五步：写调查报告，开始审批。

金融机构将房子评估报告，以及之前个人申请资料报到银行做贷款审批，根据房子价值以及个人还款能力给出能否贷款，贷款多少的审批。

第六步：审批好了之后，如果有尾款的，还清尾款，没有尾款的，直接约定好时间，办理抵押登记。

第七步：放款。每月按时还款。

抵押贷款是普通人撬动百万级低成本资金的最佳杠杆。提前准备资料、匹配银行、规划好还款方式，就能在最短时间顺利拿到需要的资金！